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• 1,京房回憶117，北京中介發展簡史，從房纖、房蟲、到上市公司

京房回憶117，北京中介發展簡史，從房纖、房蟲、到上市公司

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，想到哪兒說到哪兒，肯定有記憶出錯的地方，歡迎批評，反正我也不改，湊合看個樂呵兒吧。

一

早就想寫中介的這些往事了，但一直不太敢動筆。因為我沒真正從事過這個行業，只是接觸而已，所以知道的不多，怕寫錯了?，F在想想無所謂了，寫錯了又能怎樣，讓懂行的給指出來不就行了，反正我也不改。

看個樂兒吧，意思意思而已，相當于戲說歷史，別較真兒。

二

北京的最早的中介可以參照《四世同堂》，老舍先生通過描寫金三爺這個人物，把老北京房產中介的精髓都刻畫出來了。

當年的房產中介就是拉房纖兒的，但其實更是拉纖兒的。也就是說房子只是他們其中的一項業務，而中介是什么都干的，包括但不限于保媒、找工作、找木廠子（施工隊）、家具文玩、借錢放貸等等，膽兒大的甚至還有大煙土和買賣人口，就沒有他們不干的。

因為拉纖兒的就是從事信息買賣，那個時代沒有互聯網，一切都是人傳人，那反正都是各種消息，自然是逮著什么干什么了，只要能賺錢就行。

當然每個人都會有側重的一方面，其他的則就是倒賣個信息而已，不成就不成，無所謂；交易成了就跟著分一份錢，反正也沒有實際的投入，都是時間精力成本而已。

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那當年的中介費高嗎？比今天高。現在北京最高也就是鏈家的2.7%，而在民國呢，統一價5%，這是老祖宗留下的傳統，不許破。為什么這么高？不為什么，商品價格是由供需關系決定的，中介費就是中介服務的售價，是千百年來買賣雙方博弈的結果。太高了人家不給，要少了沒人干活，所以最終磨合成了5%。到現在中國臺灣和美國歐洲什么的多數都是5%左右的比例，這就是讓中介賺不了大錢但又能生存的市場價。

這筆錢由誰支付？買賣雙方共同支付，成三破二，這也是規矩。買房的是“成”，是買入資產而成功的意思；賣房的是“破”，是賣出資產而敗家的意思。也就是買房的付3%，誰讓你資產增加了呢；賣房的付2%，同情你敗家了，少掏點兒心里舒服。

但這么高的比例真的合適嗎？分怎么說了，當時全中國大多數城市都是這比例，但也有更高的，基本都是偏遠地區，因為想找到個有錢且愿意買的太難太難了，所以10%都不過分。這筆錢還都是賣家出，就因為資產太不好變現了。

而到了上海呢，中介費曾經最低達到2%，也就是跟現在差不多了。為什么？因為房子好賣+信息網絡發達，只要是有人要賣且價格不太高，立刻就能找到買主。那中介們之間互相競爭，自然就把價格給壓下來了。

所以說，任何行業都永遠是同行間在競爭，只有同行才是赤裸裸的仇恨，而商人從來不和自己的主顧競爭，只是逮著機會就坑蒙拐騙而已。

北京在當時屬于房子不太好賣的地方，百姓太窮買不起，四合院房子又都比較舊，所以很多人都是租房，湊合著住而已。那買賣房子的業務比較少，買賣不好撮合成，所以中介費就固定在5%了。

而且當年和今天不一樣，不是說找到一個中介就能從找房一直到過戶了，幾乎不可能。那會兒的信息成本非常的高，都是人傳人到處找。比如說你想賣房或買房，告訴了一個房纖兒，而真等到房子成交付完中介費之后，會發現他們能蹦出十多個甚至幾十個分錢的。就因為都是人傳人，而每個中間人都要分一份兒。

其實這和今天也差不多，表面上看是一個中介做完的工作，但這筆中介費他不可能一個人獨吞。后面還有什么收房的、拍照的、拿到鑰匙的、維護信息的等等，甚至還有可能分給小區的物業點兒錢呢，再有什么配合的就沒譜兒了。反正都是這點兒錢，就甭管人家內部怎么分了。

那當年的房纖兒會不會故意抬價炒高房價，甚至是吃差價拿回扣？當然會了，之所以新中國成立之后取締房纖兒，就是因為他們玩兒得太過分了。

當時解放軍進城之后非常的缺房子，那就得高價從私人手里買。于是房纖兒們有的就串通了業主要高價，趁人之危趁火打劫。后來是實在把領袖們惹煩了，直接下令取締收編，還槍斃了幾個大房纖兒呢。

但這種事兒不多，基本只發生在兩個時期，一是解放之后，二是在日偽的中后期。因為要想吃差價就必須是房源緊張才行，也就是房價快速上漲的時期，否則內部競爭的太多，你這兒扛著不賣人家就找另一家了，讓你想吃也吃不著。

《四世同堂》里金三爺的描寫就寫到這點，日偽的中后期金三爺發了財，買了好幾套房子，就因為買賣多。日本人要房子，逃到北京的人也要房子，需求大于供給，那作為中間人自然能兩邊的吃，你還沒轍。

所以中介這種行業怎么說呢，一般人真還干不了。尤其是老北京的房纖兒，真得是金三爺這種人，出身底層，懂得各行各業的門道，眼觀六路耳聽八方的朋友多，而且有一身功夫不怕?；斓暗?，甚至自己首先就得是個混混兒才行。然后還得誰的錢都敢掙不怕死，心黑手狠，這才能賺到錢。

很多年前我認識一個老北京房纖兒。老爺子當時就80左右了，跟金三爺簡直是同樣的人，一身橫練的身板兒，出身江湖，而且是在幫的，什么都不怕還能說會道不怕辛苦，這種人才是牛叉的中介。

解放后這些房纖兒們罪過大的或槍斃或判刑了，罪過小的編入了國營的換房站，歸房管部門統一管理，一直到80年代才又活躍起來。

三

從改革開放一直到2000年之前，北京的中介市場是房蟲子的天下，大的叫房耗子。他們其實和老北京房纖兒沒什么區別，都是出身底層，幾乎等同于胡同串子，一天到晚在胡同里轉，打聽各路消息倒買倒賣。

那會兒沒有明確的中介費，就是吃差價，明目張膽的行規，官方也默許。所以他們的單筆利潤相當的高，遠遠超過5%。還是因為當年能買得起房的太少了，買賣不好撮合，那服務價格就必須高。

多高呢，舉個例子吧，比如那會兒北城的一間小平房大概10萬塊錢。沒有中介費也可以，房蟲子就問你最低多少錢賣吧，9萬干不干？只要你同意，那他或是當場交定金拿下，或是扭頭以10萬的價格找買主去，這一萬就相當于中介費，其實就是拼縫兒的。

這種“加價收房”的形式不光是房蟲子們的手段，當時就算是正規中介也這么干。當然那會兒北京也談不上什么正規中介，因為連太明確的標準都沒有，何談正規？這就是野蠻生長的時代，誰的膽子大誰就發財。

大概1995年前后，北京南城發生過一起重大案件，動槍了。是否有人傷亡我忘了，但這事兒影響挺大，主要是雙方都涉黑，都有挺有名氣的流氓撐腰，所以出事兒之后都互相叫囂要怎樣怎樣，鬧得烏煙瘴氣的。

這件事就是因為一套房子引發的，當然也不是一套，而是一個院子。好像是市場價至少在百八十萬的，第一家房耗子給砍到了70萬吧，交了幾萬的定金就去找買主了。結果第二只耗子來了，直接70萬交全款。那業主肯定給第二家唄，當時也無所謂什么合同跟賠償，尤其是第二只耗子還號稱自己能擺平第一家。于是后邊就打起來了，兩邊都不是什么好東西，那個年代老實人也干不了這種活兒。

四

“加價收房”這種形式一直到2003年之后才逐漸消失的，主要是內部出現了鏈家和我愛我家這種大型機構，而且是有理念有夢想的意愿把事業做大的企業家。

在此之前北京沒有太大的連鎖機構，置業家園和精品家園就算很大的了，能經常在報紙上打廣告，其他的還有鑫尊、信一天、萬得成什么的。這些都是當時規模比較大的，但今天看來都是小作坊。

那會兒外地的二手樓市都比北京繁榮，也正規。天津最牛叉的自然就是孫宏斌的順馳了，用從聯想借來的50萬起家，沒多長時間就是津門老大。上海有國企，金豐下屬的“上房置換”，那會兒我看這名字別扭，總覺得應該叫“上房揭瓦”。這家公司當時創立了“上房模式”，好像建設部還是哪個部委還推廣過的。但具體的我都忘了，當時不關心。

當然上海還有兩家公司，一個是臺灣信義，一度成為上海中介老大。還有一個就是“我愛我家”，對，你沒看錯，就是北京的我愛我家。但當時他們叫“斯坦?；▓@”，起家于上海，是看北京太落后了才北上搶地盤的。那會兒的鏈家還沒影兒呢，中介江湖上的真正老大是施永青，大陸中介教父，幾乎是占據了南方市場的半壁江山。

印象中我好像沒見過施永青，沒有什么業務交集，直到2005年之后做什么方案才跟中原有合作，好像是奧林匹克公園的什么東西，但為什么合作我都忘了。后來也沒找他們，而是和金網絡合作的，業務內容也變了，亂七八糟的，都是糊弄鬼的玩意兒。

各家中介的真正崛起是在2000年的時候，因為公房被允許上市，所有嗅覺敏銳的都看到了這塊巨大的蛋糕。于是那年誕生了無數的公司，數不過來。其中就有21世紀不動產的盧航，據說他是花了好幾百萬買下這個美國品牌在中國的代理權，500萬吧，跟當時中彩票一個額度。

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那會兒我聽說了這事兒都不信，更想不明白，一個中介的牌子還用買嗎？實在搞不懂，尤其他們又是連鎖加盟的形式，以至于很長一段時間我都懷疑他們是要搞傳銷。

麥田好像也是那會兒成立的，不過他們當時是否進入北京我忘了。應該是沒有，還局限在福建發展呢。當時的斯坦福應該已經改名了，引入了偉業，叫偉業我愛我家。然后鏈家是2001年成立的，對外號稱安貞總部，實際上主要業務在甜水園團結湖一帶。

之所以那些年我總拿團結湖的二手房價當做北京的標桿，就是受了鏈家的啟發。畢竟團結湖的房產價格穩定，誰也炒不動，完全體現了北京的大盤走勢。

五

前兩年是哪家新型中介我都忘了，上海的吧，說是創新了模式，不再雇傭職業的經紀人，而是讓小區業主們來兼職，這樣能降低成本。

我看了之后直撓頭，這tm不就是當年的“房嫂”嗎？都是大佬們玩兒剩下的，早就不適應新時代的發展了。記住了，無論任何行業，絕對不可能靠什么兼職的來發展，要想在競爭中活下來，那就必須“專業”。

打仗一定是職業軍人才有戰斗力，打工要的也是職業經理人。淘寶開始都是瞎賣著玩兒的，但后來入駐的全是職業商家，只有他們才最專業的，戰斗力才強。

中介也一樣，散兵游勇的房蟲子拼縫兒可以，但如果是想把公司規模做大，那就一定是職業化，正規化。當年的鏈家和我愛我家就是抱著這種理想，所以才能放棄眼前利益而主動規范市場。如果沒有他們，那北京市場或許也會正規起來，但至少要晚幾年，也會發生更多的亂象。

2003年就是亂象頻發的一年，最大的風波就是“堅石事件”，也就是潘石屹把他弟弟名下負債累累的中介公司給賣了，賣給了一個職業騙子。

這事兒鬧的，兩邊兒都不是好東西，只不過一個職業一個不職業而已。最終潘石屹是被迫掏出來1000多萬賠償受害者，活該。這不多說了，之前我專門寫過這個事件，在羅馬花園那篇，感興趣的自己去看。

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當然那會兒也不光是北京在走向正規，而是全國的趨勢，南京的滿堂紅也在同時提出了不吃差價的口號，還有當然還有老大哥中原地產了，畢竟那會兒所有的中介都動不動就是學習“中原模式”。

今天我才想起來，中原到底是什么模式??？算了，當年都沒注意過，現在還折騰這些干嘛，反正跟我也沒什么關系。不過“陽光交易”好像是中原提出的，之后就發展成了現在的不吃差價，買賣雙方見面簽約的固定模式。中介費也是那會兒定下的標準，2.2%，可以浮動0.5%。

之所以2003年爆發了很多亂象，其實就是因為業務量猛然增長了。中介圈子里總說1999年是“中介元年”，但實際上這是理論上的，只不過是放開了公房上市而已。而其實在2000年根本沒多少成交量，一共可能也就1000套左右。反正當時開發商們是根本不拿眼睛夾的，從開始的擔心沖擊市場，到后來根本就不在乎了。

北京第一套成交的二手公房是石景山的，京西第一個商品房大盤，也是公房大盤，海特花園。50來平米的小兩居賣了15萬，每平米2800塊?，F在這套房怎么的也得價值300萬左右吧，至少接近20倍。

所以總說石景山房子升值慢不值錢的可以參考一下，看看這升值率和大盤相比咋樣，不知跑贏了多少著名小區呢。當然海特也挺著名的，京西那會兒是首鋼的天下，除了這里還真沒什么太多的商品房了。

當然，這個成交價是不是真實的也不一定，當時就有有人質疑。因為那會兒的公房上市有限制，是要和原單位分成的。但分成起點定在了4000塊錢，超過4000的部分要30%給單位，超過5000的50%給單位。所以海特既然是2800，那離4000太遠了，怎么的都用不著分成，不至于作假。

對了，當年全北京只有一個區特殊，那就是東城。東城的分成起點是5000元，超出西城1000，說明什么？說明當時北京房價龍頭是東城，之后才被超越的。

2003年之所以量價起升，是因為2002年取消了公房的分成，也取消了5年禁售的限制，當時叫“兩個取消一個降低”，降低的是稅費。而且那年央產房也可以上市了，這一下子就是80萬套啊。再加上那年非典之后確實房價上漲了，那賣房買房換房的就多了，市場啟動了。

六

我好像寫亂了，本來是想按著年份寫的，這才是發展史。但也不是怎么的就跳到了2003年，把80和90年代的“換房時代”給跳過去了。那就現在補上。

我愛我家，連續劇《我愛我家》里有一集叫“換房”，說是賈志新為了報復蔡明，做了個假的“換房啟示”給貼出去了。內容大概是用一套使用面積50平米的三居室，要換一套三環外的平房，還最好是漏雨背陰兒什么的，弄得蔡明他們家差點讓換房的把門給撞飛了。

這個連續劇創作于1993年，說明什么？說明換房才是當年的主流，賣房買房不是。沒別的，因為這是公房，不能買賣，連私下出租都不行。要想改善居住條件，那就一種可能，換房。

換房并不只是在8/90年代，而是自從取消了房屋買賣之后就一直存在，應該是1956年就有了，但后來因為運動停滯了一段時間，70年代中期開始又逐漸恢復，畢竟老百姓的需求實在太大了。

比如我家親戚就換過房，從海淀換到朝陽，同等的小板樓同等的面積，誰也不給誰錢。從今天來說是虧了，一平米差了好幾萬，但當時雙方還都覺得賺了呢。因為能換成功就不錯了，哪兒那么好碰上合適的啊？反正我家親戚當時覺得很值，那會兒上班都只能是公交和騎車，如果不換房，那這每天往返60里地的簡直能累死。

在8/90年代，換房站的工作人員相當受尊重，被稱為“換房紅娘”，走到哪兒只要一說自己是換房站的，絕對旁邊有人兩眼冒綠光，能立刻就過來求著幫換房。畢竟房子永遠是一個家庭最重要的大事，和娶媳婦同等重要。而且老婆能陪著到處走，房子不行啊，這是不動產，真要是從大興調到昌平上班，這玩意兒能帶著過去嗎？

反正8/90年代的數字是換房成功30萬戶，這是什么概念？約等于當時家庭總數的10%吧。也就相當于現在的100萬套，無法想象的數字。北京現在一年的二手房成交量也不過是10來萬，這可是8/90年代，用換的方式，就想想當年的工作量有多大吧。

而且換房不是說A跟B置換這么簡單，沒那么好碰上。經常是A其實需要的是W，但中間的就得連著換，ABCDE一直換到W，這其中就有無數的問題要解決，要協商，地段的面積的級別的裝修的，甚至有時候還牽扯到換工作，想想都頭疼。據說當年最牛逼的換房狀元，能一次性促成18戶大連換。沃天，這簡直是一到奧數題，怎么解開的啊？

我還去參加過換房大會呢，勞動人民文化宮，就是陪著親戚去的，好像是1990年前后。那真是人山人海，紅旗招展，鑼鼓喧天，人聲鼎沸，差點兒沒擠死我。第二天他還想讓我陪著去給他找房源，說什么我也不去了，除非給錢，我從小就是這么有骨氣。

這些換房員比后來的中介可牛叉多了，他們在換房的同時也得進行房產評估，經常會有覺得不合適的要一些經濟補償。我同學家就換過房，從永定門換到了后海，都是平房，好像在80年代末加了幾千塊錢，在當年是一筆巨款了，約等于普通人一兩年工資吧。

但換房無論功績怎樣，也是不如直接買賣方便的。畢竟錢是一般等價物，而實物交換就是因為效率低才發明了金錢。那之后就進行了房改唄，花點兒錢房子就是你的了，然后2000年開始還就可以上市交易了。

七

之后其實也沒什么可說的了，2003年之后二手房業務大爆發，達到了幾萬套，到現在是十幾萬套了。其中鏈家等幾家大公司逐漸壟斷了市場，也不能說壟斷吧，占據主導地位。這也說不上是好事兒壞事兒，只能說存在即合理。

但如果沒有這些大公司主導，那現在的市場肯定會競爭激烈，也會亂象叢生。任何經濟行為純粹靠制度是不管用的，更有效的手段就是自然規律，經濟法則，這同樣是存在即合理。

很多人這些年都叫喊著的取消中介，怎么說呢，中國又不是沒取消過，甚至取消過N多次。但真的有什么效果嗎？取消了媒婆兒真的就能消滅彩禮嗎？取消了職介就能消滅996嗎？取消了銀行就能人人家產千萬嗎？取消了滴滴、美團、淘寶、京東以及商場超市這些商業中介之后就能零元購嗎？

我覺得不能，作為人類最好還是長點兒腦子，要不然讓人賣了還得幫著數錢，當了槍還得當炮灰，拿你的骨頭扎你的肉。其實誰最想取消中介啊？就是我們開發商，試想有一天如果沒了中介，那二手房交易成本就會大幅上升，那才是開發商的春天到來了。

所以噴噴鍵鍵們也可以繼續努力，如果真的取消了中介，那才是割韭菜的春天到了，開發商們非得吃得拉出綠屎來，痛并快樂著。

八

下次再寫吧，想起了很多中介的往事，佰家事件，中大恒基事件，偉宏趙國軍事件。屢打不絕的黑中介活得挺好，曾經興盛一時的正規公司卻倒閉了不少。據說20年前的那些中介品牌，如今只剩下1%幸存了。秉乾地產也不知道還在不在，七八年前就已經是北京碩果僅存的骨灰級公司了，希望還活著吧。

下次寫寫當年中介的那些事兒，房屋銀行，其實就是蛋殼倒閉的前車之鑒，只是當年沒人在乎。鑫尊置地，曾經的北京房產中介黃埔軍校，哪家公司要沒有鑫尊出來的才新鮮呢。搜房、58，趕集，手遞手，精品購物指南以及北京晚報，這些曾經的房源發布平臺也都挺有故事說的，下回，下回再寫。

僅供參考。